Fiscalité SCPI
Vous vous demandez si placer son argent dans une SCPI est un bon plan ? Vous savez déjà que les deux avantages d'une SCPI est de permettre d'investir dans l'immobilier sans se soucier de la gestion locative, tout en bénéficiant de revenus grâce aux loyers ainsi que des bénéfices lors de la revente de vos parts. Mais quand est-il de la fiscalité SCPI ? Est-ce un autre de ses points forts ? Comment ça fonctionne ? On vous dit tout !
Fiscalité d'une SCPI lorsqu'on achète des parts
Lorsqu'une personne place son argent dans une SCPI, il investit dans une quote-part de différents biens immobiliers gérés par la SCPI. Au moment de l'acquisition de parts, il n'y a aucune taxe ni aucun impôt qui entre en jeu. Dans le cas d'une SCPI à capital fixe où acquisition de parts se fait sur le marché secondaire, un droit d'enregistrement proportionnel à hauteur de 5% sera obligatoire.
Fiscalité d'une SCPI lorqu'on détient des parts
L'un des grands principes de la SCPI repose sur l'investissement dans l'immobilier locatif. Cela signifie que les parts qu'un investisseur détient dans une SCPI va automatiquement lui générer des revenus grâce aux loyers perçus. Ces revenus sont donc des revenus fonciers qui doivent obligatoirement être déclarés et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Avant d'entrer un peu plus dans le détail, il faut également mentionner que la SCPI peut également générer des revenus financiers mais si ces derniers sont généralement très minimes. Dans ce cas de figure, si les revenus sont inférieurs à 2 000€ par an, ils sont soumis au barème progressif, s'ils sont supérieurs ils peuvent soit être soumis au barème progressif soit au PFU.
Quel régime fiscal ? Réel ou micro-foncier ?
En ce qui concerne la principale source de revenus d'une SCPI, le revenu foncier, il existe deux régimes fiscaux qui peuvent être utiliser suivant votre situation :
- Si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€/an et que vous détenez d'autres revenus fonciers direct hors SCPI, vous pouvez choisir le régime micro-foncier sur votre déclaration d'impôt.
- Si vos revenus fonciers dépassent les 15 000€/an, alors vous devez obligatoirement choisir le régime réel.
Dans le cadre d'une régime réel, la fiscalité de la SCPI devient plutôt avantageuse. Par exemple, il est possible de déduire certaines dépenses qui ont été réalisées sur les immeubles dans lesquels l'investisseur détient des parts comme par exemple :
- Les frais de gestion locative
- La taxe foncière
- Des dépenses pour l'entretien ou l'amélioration du bâtiment
- Les intérêts d'emprunts pour cause de travaux du bâtiment
- Des primes d'assurances
Quand est-t-il de la SCPI fiscale ?
Vous pouvez tout à fait choisir d'investir dans une SCPI fiscale selon votre situation. Si votre montant d'imposition est très élevé une SCPI de rendement ne sera pas forcément adaptée à votre situation, car cela ne fera qu'augmenter encore un peu plus vos impôts. En revanche une SCPI fiscale existe justement pour ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier tout en réduisant leur fiscalité.
Dans le cadre d'une SCPI fiscale, vous pouvez choisir une SCPI dispositif Malraux. Avec cette dernière vous serez en mesure d'investir dans de l'immeuble d'habitation dans lequel il y a des travaux de rénovation à réaliser. Dans ce cas de figure l'investisseur bénéficiera d'une réduction d'impôt de 30% sur la quote-part des travaux qui lui revient et à condition de garder ses parts dans le logement nécessitant des travaux, pendant au moins 9 ans.
La SCPI Pinel est la plus appréçiée des investisseurs en quête de réduction d'impôt. Il s'agit là d'investir dans de l'immobilier locatif neuf pendant 6, 9 ou 12 ans afin de bénéficier de réductions d'impôt respectivement de 12%, 18% ou 21%.
Il est intéressant également de comparer SCI ou SCPI, pour savoir quel est le meilleur placement immobilier. La fiscalité ne sera également pas du tout la même entre ces deux placements.
Fiscalité SCPI lorsqu'on revend ses parts
La situation dans laquelle la fiscalité de la SCPI est la meilleure, reste au moment de la revente de ses parts. En effet, lorsqu'un associé d'une SCPI revend ses parts il réalise généralement un bénéfice appelé également une plus-value. Cette dernière se calcule tout simplement en soustrayant la valeur finale des parts (valeur intiale + bénéfices) par la valeur d'acquisition au départ. Ces gains générés sont régis par l'imposition sur les plus-values immobilières. Il y aura alors 19% d'imposition auxquels on ajoute systématiquement 17,2% de prélèvements sociaux. L'avantage c'est que chaque année de détention d'une part en SCPI, offre un abattement supplémentaire. En plus de cela, au bout de 22 ans de détention, les plus-values ne seront plus soumises à l'impôt foncier et au bout de 30 ans de détention, les prélèvements sociaux seront également totalement exonérés.